Ausstiegsszenarien aus all-in99 Projekten

1024 728 Mario Deuschl

Immobilieninvestments in all-in99 Projekte sind langfristige Finanzanlagen. Auch wenn eine all-in99-Wohnanlage aufgrund der Grundstückspacht für 99 Jahre ausgelegt ist, bieten sich für den Investor Exit-Szenarien.

Erwerb bzw. Verkauf einer all-in99 Vorsorge-/Eigentumswohnung

Der Anleger bzw. Käufer einer all-in99 Vorsorge-/Eigentumswohnung erwirbt diese direkt vom Bauträger wert.bau Errichtungs GmbH, wobei die Bezahlung des Kaufpreises nach Baufortschritt gemäß den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes erfolgt. Es besteht kein Bauherrenrisiko, da die Eigentumswohnung zum Fixpreis erworben und nach Fertigstellung (mängelfrei) übernommen wird.
Anschließend wird die Wohnung über einen sog. Mietenpool vermietet, wobei unter gewissen Voraussetzungen eine spätere Eigennutzung (z.B. durch Kinder) möglich ist.
Durch die Vermietung werden „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ erzielt, die der Umsatzsteuer zu unterwerfen sind. Die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer (20%) kann unter dieser Voraussetzung zur Gänze als Vorsteuer vom Finanzamt zurückgefordert werden. Es gelten die Vorschriften der „kleinen Vermietung“. Demnach liegt keine Liebhaberei vor, wenn innerhalb eines Zeitraumes von 20 Jahren (zzgl. einer Bauzeit von maximal 3 Jahren) ein steuerlicher Totalüberschuss erreicht wird. Dies ist dem Finanzamt mit einer plausiblen Prognoserechnung nachzuweisen.

Szenario I: Verkauf

Neben der Erreichung des steuerlichen Totalüberschusses ist das Thema Umsatzsteuer beim Verkauf einer Vorsorgewohnung zu beachten: Die vom Finanzamt beim Kauf bzw. der Erstvermietung der Wohnung refundierte Vorsteuer „verbraucht“ sich in einem Zeitraum von 20 Jahren. Erfolgt ein Verkauf vor Ablauf dieser Frist (und ist der Käufer kein Anleger, auf den die Umsatzsteuerbetrachtung überbunden werden kann), so ist die Umsatzsteuer im aliquoten zeitlichen Ausmaß zu berichtigen. Erfolgt ein Verkauf nach 20 Jahren, ist die USt.-Thematik hinfällig, d.h. der Verkaufserlös der Wohnung ist brutto für netto.

Szenario II – Eigennutzung

Nach 20 Jahren enden alle Verträge der Wohnungsmieter. Auch der Umsatzsteuer-Betrachtungszeitraum ist beendet und somit steht einer Eigennutzung der Wohnung nichts im Wege.
Würde die Wohnung vor Ablauf der 20 Jahre eigen genutzt werden, müsste ebenfalls die Umsatzsteuer im aliquoten zeitlichen Ausmaß berichtigt werden.

Szenario III – Verbleib im System

Mit dem bestehenden Mieter kann ein neuer Mietvertrag (befristet oder unbefristet) abgeschlossen werden und ein neuer Mietenpool wird gebildet. Damit verbleibt der Eigentümer weiterhin im System und erhält ein Leben lang (weitere 78 Jahre) ein arbeitsfreies Zusatzeinkommen.